На рынке первичной недвижимости в России складывается тревожная обстановка. Количество расторгнутых договоров долевого участия (ДДУ) достигло рекорда с начала пандемии, что вызывает обеспокоенность как у девелоперов, так и у инвесторов.
В 2025 году было аннулировано около 14,2 тысячи ДДУ на сумму 155 миллиардов рублей. При этом продажи новостроек превысили 5 триллионов рублей, а спрос в большинстве регионов страны увеличился на 6-11%. Как же так получилось, что столь большое число сделок оказалось под угрозой?
Главные причины: ипотека и рассрочка
Эксперты связывают увеличение расторжений с коррекцией после периода переизбытка спроса. Льготные программы и предложение рассрочек привели к тому, что многие покупатели впали в «кредитный авантюризм». Особенно это относится к сделкам с рассрочкой: около 40% договоров имеют сроки исполнения в 2026 году и позже. Люди надеялись на возможность перекредитования по нижним ставкам, но их ожидания не оправдались. По оценкам специалистов, каждый третий клиент испытывает трудности с выплатами.
Рынок в крупных городах: Москва, Питер и Краснодар
Наибольшее количество расторжений наблюдается в крупных городах с активным инвестиционным спросом, таких как Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. В то время как в регионах, где жилье покупается «для себя», ситуация стабильна и даже отмечается рост продаж.
По словам Руслана Сырцова, управляющего партнера «Метриум», высокие ставки по ипотеке все еще остаются на уровне, который может изменить ситуацию только в следующем году, когда будет возможно рефинансирование. Прогноз Центробанка на 2027 год предполагает ключевую ставку в диапазоне 7,5–8,5%.
Почему рынок все еще держится?
Несмотря на тревожные прогнозы, ситуация пока не критическая: расторжения ДДУ составляют лишь около 3% от общего объема сделок. Девелоперы заранее учитывают возможность досрочного прекращения 5-10% сделок в своих финансовых планах, что помогает сохранить устойчивость отрасли.
Ярослав Гутнов из SIS Development отмечает, что даже при рекордной ставке в 2025 году девелоперы демонстрируют стабильность. Падение ключевой ставки и сокращение депозитных ставок могут вызвать активизацию отложенного спроса, так как россияне начнут искать новые возможности для инвестиций.
Прогнозы на будущее: стабильность или отбор?
2026 год станет испытанием для девелоперов: около 20% компаний находятся в зоне риска, и эта цифра может вырасти до 30% при высоких ставках. Центробанк ожидает снижение ключевой ставки до 12-13% к концу года, что могло бы помочь в решении проблемы отказов.
Главный риск заключается не в ликвидации отдельных компаний, а в сокращении новых проектов, что может привести к дефициту жилья и скачку цен к 2027-2028 годам.
