Сегодня многим собственникам недвижимости стало значительно сложнее избавиться от квартирантов, даже если у них на руках краткосрочные договоры аренды. Проблема заключается в том, что некоторые арендаторы, продлевая свои сроки, могут продолжать занимать жилье, даже когда соглашение истекло.
Причины изменений
Ситуация, когда арендаторы не торопятся покидать съемные квартиры по истечении срока договора, стала обычной практикой. Особенно это актуально для соглашений, включающих автоматическое продление.
Многие владелцы отдают предпочтение краткосрочным договорам аренды, поскольку такие соглашения на срок менее года не требуют регистрации в ЕГРН и не влекут за собой положений о приоритетном праве арендаторов на новый договор. По этой причине обычны контракты на 11 месяцев, иногда имеющие пункт о продлении, если обе стороны не против.
Однако в последнее время эта тактика перестала быть надежной для собственников. Главным образом это связано с недавним разъяснением Конституционного суда РФ.
Разъяснение Конституционного суда
Конституционный суд пояснил, что расторжение краткосрочных договоров аренды (на срок до года) возможно лишь по серьезным причинам, четко прописанным в соглашении и касающимся нарушений со стороны арендатора. Если таких оснований нет, то собственник не может выселить жильца до окончания срока договора без обращения в суд.
При необоснованном выселении арендатор вправе подать в суд на получение компенсации и восстановления своих прав.
Долгосрочные арендные отношения
Суд также подчеркнул, что в случае, если краткосрочный договор с условием автоматического продления в реальности действует более 12 месяцев, такие отношения могут быть признаны долгосрочными. Выселение по таким договорам возможно только через судебные инстанции. Также подтверждено, что одностороннее расторжение долгосрочного договора по желанию владельца не допускается.
В связи с этим, если в краткосрочном соглашении есть пункт об автоматическом продлении, отношения могут легко оказаться под угрозой признания долгосрочными, что значительно усложняет процесс выселения арендаторов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, эксперты рекомендуют заключать договоры на срок менее года без условий о продлении. Если собственник желает продлить аренду, лучше всего заключить новый краткосрочный договор. Такой подход позволит сохранив возможность разрешить вопросы без судебного вмешательства, как это подтвердило разъяснение Конституционного суда.
